30 ottobre 2012

Il Mercato Immobiliare in Valle d'Aosta secondo Tecnocasa (1): Aosta


Questa mattina presso la sala conferenze dell'Hostellerie du Cheval blanc si è svolta la tradizionale Conferenza Stampa del Gruppo Tecnocasa sull’andamento del mercato immobiliare e creditizio a AostaCome già fatto negli anni passati con alcuni post ti propongo l'analisi fatta dal Gruppo. Inizio con la città di Aosta a cui dedicherò due post.


Prezzi sostanzialmente invariati ad Aosta nel primo semestre del 2012, l’unica area in diminuzione è quella compresa tra l’Arco di Augusto e corso Ivrea.

Nella zona che si estende dal Centro Storico fino all’Arco di Augusto i prezzi delle abitazioni non hanno subito variazioni di rilievo e le tempistiche medie di compravendita sono rimaste stabili (tra 6 e 12 mesi). Il mercato delle prime case non sembra essere stato influenzato dall’IMU, che tuttavia ha reso più riflessivi gli acquirenti di seconde case e, potenzialmente, potrebbe far aumentare l’offerta abitativa qualora i proprietari di case inutilizzate decidessero di mettere i propri immobili in vendita.

Ad acquistare nel centro storico sono soprattutto persone che decidono di migliorare la propria condizione abitativa, trasferendosi in un quartiere più servito. Tra essi si segnala un buon numero di anziani, che impiegano 250-300 mila € per piccoli trilocali, spesso senza l’ausilio del mutuo; vi è anche una buona presenza di famiglie che, con 150-300 mila € a disposizione, si orientano su trilocali e quadrilocali possibilmente dotati di box. Sul mercato sono attivi anche gli investitori, i quali mettono a reddito cifre comprese tra 80 e 200 mila € per bilocali da concedere in locazione. 

Le abitazioni in affitto sono sempre richieste, in particolar modo da studenti e lavoratori trasfertisti (alcuni di loro sono anche stranieri), dipendenti del vicino Ospedale Generale Regionale, delle acciaierie, rocciatori od operatori turistici. Gli studenti sono soliti prendere in affitto un trilocale (il cui canone si attesta a 500-600 € al mese) per condividere le spese, mentre i trasfertisti si orientano su bilocali, concessi a 400-500 € al mese. 

Gli stranieri (soprattutto albanesi, rumeni e brasiliani) cercano soluzioni vicine ai mezzi pubblici e ai principali servizi. Vengono stipulati soprattutto contratti a canone libero 4+4 (con un buon utilizzo della cedolare secca), ma sono stati sottoscritti anche contratti a canone concordato 3+2 e transitori di 12-18 mesi. A causa della scarsità di parcheggio, i box sono sempre richiesti, tuttavia l’offerta non è adeguata alla domanda. Un box singolo di 15 mq si compravende a 35-40 mila €, mentre lo si affitta a 100 € al mese nelle aree centrali e a 50-60 € al mese nella parte più periferica. Per un posto auto in periferia (in centro non se ne trovano) il prezzo oscilla tra 6000 e 8000 €.

Il Centro storico di Aosta è stato costruito in epoca romana ed è caratterizzato da immobili di due o tre piani, spesso restaurati e scambiati a 2500-3000 € al mq. È molto richiesta l’area tra piazza Chanoux e la Porta Praetoria, dove sorgono soluzioni del ‘700 già restaurate (spesso con ascensore) e contraddistinte da scale in pietra, affreschi e soffitti a volta o a vela. Qui i prezzi di un’abitazione sono compresi tra 3000 e 4000 € al mq, mentre per un negozio si possono spendere fino a 10 mila € al mq (se con vetrine sulla piazza centrale). Sempre nel centro storico, sotto la Porta Pretoriana, si sta realizzando uno scavo di interesse turistico che renderà visibile il vecchio selciato romano tramite passerelle vetrate. 

In località Villa Chicco e in località Porossan si trovano soluzioni indipendenti e semindipendenti, anche di recente costruzione: il prezzo di una villa singola si attesta tra 600 e 700 mila €, circa il doppio di una villetta bifamiliare, mentre per una villetta a schiera si spendono 300 mila €. Nella prima periferia della città, il quartiere Dora è in continuo sviluppo (si parte da immobili degli anni ’60, fino a case popolari del 2011) ed ospita sia ex case popolari che immobili realizzati in edilizia convenzionata. Per una soluzione da ristrutturare, di 80-90 mq, si spendono non più di 1500 € al mq, mentre gli alloggi degli anni ’85-’90 vengono venduti a 2000 € al mq (si tratta di case sorte in edilizia convenzionata e successivamente destinate al libero mercato).

Nella zona orientale di Aosta sono in corso alcuni interventi, sia urbanistici che architettonici. Oltre l’Arco di Augusto, in Corso Ivrea, non sono ancora stati completati (ma se ne prevede la realizzazione entro la fine dell’anno) gli appartamenti realizzati in classe B e dotati di pannelli solari e riscaldamenti a pavimento: il prezzo per tali soluzioni si attesta tra 2400 e 2600 € al mq.

La parte di Aosta che da Piazza della Repubblica si sviluppa verso ovest ha sostanzialmente mantenuto i prezzi (il calo è stato lieve), nonostante vi siano state difficoltà di accesso al credito, problematiche relative al lavoro (con conseguente chiusura di alcune aziende) e timori generali per la situazione socio-economica attuale. Il numero di compravendite ha subito un ribasso e, parallelamente, le tempistiche medie di compravendita si sono allungate, attestandosi a 4-6 mesi. In questo scenario, l’introduzione dell’IMU ha influenzato (peraltro in modo leggero) solo il mercato delle seconde case, in particolar modo quelle di media qualità. Il mercato residenziale è ancora condizionato positivamente dai mutui a tasso agevolato che la Regione Autonoma Valle d’Aosta concede ai residenti per il recupero, la nuova costruzione e l'acquisto della prima casa. Unitamente al rilascio dei mutui da parte delle banche, famiglie e giovani sono le tipologie di acquirenti prevalenti: le prime possono disporre di 250 mila €, che impiegano su trilocali, mentre i secondi hanno un budget di spesa inferiore e si orientano prevalentemente su bilocali. Vengono preferite soluzioni dotate di pertinenze e spazio esterno, in particolare balcone, cantina e posto auto. Negli ultimi mesi si assiste ad una discreta presenza di stranieri, specialmente di cinesi: costoro hanno una disponibilità di spesa intorno a 200 mila € e ricercano soluzioni più piccole, ma acquistano quasi sempre senza l’ausilio del mutuo. 

Gli investitori non sono particolarmente attivi, ma l’imminente trasformazione della Caserma Alpina in Università (grazie anche al contributo della Regione) potrebbe dare slancio a questo tipo di mercato, nonché rivalutare le abitazioni delle zone limitrofe. I risparmiatori mettono a reddito 150-200 mila € per investire in monolocali e bilocali ubicati nelle zone più centrali, da concedere in locazione. Gli affitti sono sempre molto richiesti, specialmente da giovani coppie e single alla prima esperienza fuori casa. Vengono stipulati contratti a canone libero 4+4 (la cedolare secca è stata ben recepita e utilizzata), che prevedono canoni di 400 € al mese per i monolocali, 400-450 € al mese per i bilocale e 500-550 € al mese per i trilocali. (Continua)

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